楼市风云变幻，未来房价几何？独立经济学家马光远一语道破天机：房地产作为投资品的黄金时代已经落幕，未来房价终将回归居住属性。这意味着曾经的炒房暴富神话将不复存在，房价将逐渐与当地居民的收入水平相匹配。
回顾中国楼市，自1998年房改启动以来，居民人均住房面积从最初的仅6、7平方米跃升至如今的39平方米，成就举世瞩目。然而，房价也水涨船高，从最初的每平方米2000元飙升至2021年的峰值11000元，二十余年间翻了5.5倍，造就了一批批财务自由的炒房客。
这轮上涨行情在2021年戛然而止，国内房价步入漫长的调整期。尤其自2023年起，楼市调整的步伐明显加快，且尚未看到终点。最新数据显示，1月份百城二手住宅平均价格为每平方米15230元，环比下跌0.56%，已连续21个月下跌。更令人担忧的是，二手房价格下跌的城市数量高达99个，且已连续8个月超过90个城市。
展开剩余66%面对房价下跌的趋势，不少人开始思考：五年后，现在价值300万的房子还能值多少钱？马光远的观点无疑给出了答案：未来，房地产市场将失去赚钱效应，房价将逐步去投资化，最终回归居住属性。显而易见，当前房价普遍存在泡沫，未来五年，其市值很可能远低于现在的价格。
那么，五年后房价究竟会如何变化，关键在于当地居民的收入水平。在三四线城市，由于就业机会匮乏，人口流出大于流入，如果持有一套价值300万的房产，很可能面临房价大幅下跌，甚至“有价无市”的困境。
而在寸土寸金的一线城市，300万可能仅能购入市中心的老破小，或是偏远郊区的房产。这类房产周边配套设施不完善，抗跌能力较弱。随着投资炒房需求的退潮，五年后，它们的价值很可能会进一步缩水。
或许有人会问，房价已上涨二十多年，经历调整后是否会卷土重来？为何断言未来房价将向下寻底？原因有以下几点：
首先，房地产市场已严重过剩。住建部数据显示，中国拥有6亿栋房屋。即使每栋房屋居住5人，也足以容纳30亿人。虽然这其中包含小产权房、安置房和农村住房，但市场过剩是不争的事实。
其次，居民的购房意愿正在发生转变。三年疫情冲击，许多人收入减少甚至失业，对未来收入增长持谨慎态度。购房需求快速萎缩，加之房价持续下跌，楼市失去了赚钱效应。疫情过后，购房者也更加理性，会根据自身实际情况决定是否购房，刚需和改善型购房需求将逐渐减少。
最后，长期调控政策的效果正在逐步显现。自2016年起，国家开始对房地产市场进行调控，旨在遏制房价过快上涨，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”目标。仅2021年，国内房地产调控次数就高达650多次，其中就包括央行为房企融资设置的“三道红线”。这些政策正在逐步挤出房地产市场的泡沫，引导其回归健康发展轨道。
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